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房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新運(yùn)營(yíng)模式。

根據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》在今年4月份發(fā)表的文章，百?gòu)?qiáng)房企平均毛利率為18.74%，平均凈利潤(rùn)率為8.21%;而制造業(yè)2021年毛利率水平為20.53%，凈利率為7.96%。2018年至2020年，百?gòu)?qiáng)房企毛利率分別為28.77%、26.96%、23.35%

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“青銅時(shí)代、黑鐵時(shí)代”。過(guò)去房地產(chǎn)業(yè)“高杠桿、高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)”經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;向低利潤(rùn)、低增長(zhǎng)、低杠桿”內(nèi)生型增長(zhǎng)模式，進(jìn)入新運(yùn)營(yíng)模式。

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該向制造業(yè)、快消品等行業(yè)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)如何更好地全面客戶導(dǎo)向、做好產(chǎn)品與服務(wù)、高效運(yùn)營(yíng)，學(xué)習(xí)如何進(jìn)行精益流程管理、數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)分析決策、精細(xì)化管理，向管理要效益。

新時(shí)代下，數(shù)字化成為房企剛需和關(guān)鍵能力。

所有行業(yè)都值得用數(shù)字化重新做一諞。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)在數(shù)字化轉(zhuǎn)型方面落后于制造、快消品、零售行業(yè)，有極大的提升空間。

這些行業(yè)數(shù)字化投入費(fèi)用普遍是營(yíng)收1-3%，而房企現(xiàn)在普遍是0.05-0.3%，隨著房企轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理、數(shù)智決策、數(shù)字運(yùn)營(yíng)、科技化，向管理要效益，未來(lái)數(shù)字化投入將大幅度增加。

通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、人工智能。云宇宙等技術(shù)與房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)品與服務(wù)緊密融合，實(shí)現(xiàn)數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)、數(shù)字供應(yīng)鏈、數(shù)字建造、數(shù)字服務(wù)、數(shù)字運(yùn)營(yíng)等，快速響應(yīng)客戶需求變化，做好產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化及個(gè)性化，降本增效，提升整體運(yùn)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)效益。

房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的價(jià)值

數(shù)字化轉(zhuǎn)型可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)全方位提升價(jià)值，包括提升銷(xiāo)售收入、降低成本、降低費(fèi)用、控制風(fēng)險(xiǎn)、智慧決策與運(yùn)營(yíng)、提升多元化業(yè)務(wù)協(xié)同效益和提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

其中，消除無(wú)效成本是實(shí)現(xiàn)降本增效的關(guān)鍵。

無(wú)效成本是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于管理失誤產(chǎn)生的，對(duì)形成有效產(chǎn)品、提升價(jià)值與總體收益、促進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)沒(méi)有任何作用的成本。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中的無(wú)效成本主要來(lái)源于施工管理缺陷和規(guī)劃設(shè)計(jì)缺陷，兩者占比超過(guò)67%。

如何消除無(wú)效成本?

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中，常存在諸多不良現(xiàn)象。例如，項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確、方案反復(fù)修改，成本超配、設(shè)計(jì)失誤、施工組織不當(dāng)、施工質(zhì)量差、開(kāi)發(fā)報(bào)建滯后、交接期間大量整改等問(wèn)題。在這些現(xiàn)象背后，暴露出產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化差、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理流程及執(zhí)行差、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)制度與流程不完善，執(zhí)行及監(jiān)督不力、本位主義、各部門(mén)權(quán)責(zé)利不清、項(xiàng)信息不對(duì)稱、各方協(xié)作不規(guī)范等問(wèn)題，這些都需要企業(yè)進(jìn)步完善。

加強(qiáng)企業(yè)的數(shù)字化戰(zhàn)略領(lǐng)導(dǎo)力，進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)數(shù)字化、集團(tuán)資源管理與經(jīng)營(yíng)決策數(shù)字化、運(yùn)營(yíng)模式數(shù)字化、組織與文化的數(shù)字化，最終全面徹底的解決無(wú)效成本問(wèn)題。

房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化能力/成熟度模型包括六個(gè)方面：數(shù)字化戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型、數(shù)字化解決方案、數(shù)字化能力、變革管理體系以及數(shù)字化績(jī)效。此模型考慮戰(zhàn)略、運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)、決策等全面數(shù)字化，避免數(shù)字化轉(zhuǎn)型就是上系統(tǒng)技術(shù)解決方案的錯(cuò)誤認(rèn)知。

根據(jù)上述模型，我們將企業(yè)數(shù)字化能力/成熟度分為五個(gè)等級(jí)：數(shù)字化抵制者、數(shù)字化探索者、數(shù)字化執(zhí)行者、數(shù)字化轉(zhuǎn)型者與數(shù)字化顛覆者。現(xiàn)在，大部分房企的數(shù)字化水平處于探索者和執(zhí)行者之間，距離數(shù)字化轉(zhuǎn)型者還有較大差距。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型驅(qū)動(dòng)房企經(jīng)營(yíng)管理的變革。第一，戰(zhàn)略過(guò)度依賴土地和融資向戰(zhàn)略與數(shù)字化融合、提升運(yùn)營(yíng)效率轉(zhuǎn)變;第二，計(jì)劃運(yùn)營(yíng)和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)向集團(tuán)大運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變;第三，粗放式管理向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變;第四，大甲方行為向生態(tài)協(xié)同轉(zhuǎn)變。通過(guò)合作伙伴協(xié)同平臺(tái)，提升產(chǎn)業(yè)鏈整體效率，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

上圖為房企數(shù)字化平臺(tái)功能架構(gòu)示意圖。從底層的技術(shù)平臺(tái)、支持業(yè)務(wù)平臺(tái)，到項(xiàng)目管理ERP系統(tǒng)，再到現(xiàn)在關(guān)注度達(dá)不到的集團(tuán)資源管理平臺(tái)，特別是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品研發(fā)和設(shè)計(jì)資源平臺(tái)、客戶關(guān)系管理平臺(tái)、全渠道營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)、合作伙伴關(guān)系平臺(tái)、全面資金管理平臺(tái)等，還包括數(shù)據(jù)中臺(tái)以及經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)。

從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)到大運(yùn)營(yíng)，再到集團(tuán)戰(zhàn)略的分析與決策，這是一個(gè)完整的房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型過(guò)程，企業(yè)可以通過(guò)對(duì)比上圖，找到目前缺失的能力，確定關(guān)注以及建設(shè)優(yōu)先級(jí)。

上圖為房企核心業(yè)務(wù)數(shù)字化系統(tǒng)，包含投資管理系統(tǒng)、產(chǎn)品管理系統(tǒng)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)、合作伙伴協(xié)同系統(tǒng)、營(yíng)銷(xiāo)與客戶管理、資金管理系統(tǒng)、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)、運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)。在新時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)業(yè)財(cái)一體化、數(shù)據(jù)與指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化、運(yùn)營(yíng)一體化，通過(guò)管理來(lái)提升效益是最行之有效的方法。

數(shù)字化文化變革也是房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型必不可少的部分。從內(nèi)部導(dǎo)向轉(zhuǎn)為真正客戶導(dǎo)向;從專(zhuān)業(yè)管理轉(zhuǎn)為端到端流程;從依靠人和經(jīng)驗(yàn)的管理轉(zhuǎn)為數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營(yíng)與決策;從強(qiáng)調(diào)執(zhí)行與管控轉(zhuǎn)為創(chuàng)新文化，營(yíng)造為員工授權(quán)、賦能，鼓勵(lì)試錯(cuò)，持續(xù)創(chuàng)新改進(jìn)的文化。

房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型策略

根據(jù)調(diào)研，當(dāng)前大部分中大型房企正在或計(jì)劃開(kāi)展的數(shù)字化重點(diǎn)工作有五個(gè)方面：

建設(shè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)管理與經(jīng)營(yíng)分析，大運(yùn)營(yíng)平臺(tái);全渠道數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo);集中采購(gòu)與供應(yīng)鏈管理平臺(tái);多元化業(yè)務(wù)的大會(huì)員管理;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)一體化數(shù)字化系統(tǒng)。預(yù)計(jì)未來(lái)，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)與迭代創(chuàng)新平臺(tái)、合作伙伴協(xié)同平臺(tái)也將成為數(shù)字化重點(diǎn)工作。

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)集成、一體化平臺(tái)建設(shè)包含四大原則：

第一，業(yè)務(wù)全覆蓋，一體化平臺(tái)建設(shè)覆蓋所有核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域;第二，業(yè)務(wù)一體化，以集團(tuán)整體視角統(tǒng)籌建設(shè)，拉通核心業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)方法、標(biāo)準(zhǔn)、口徑、人財(cái)物統(tǒng)一管理;第三，數(shù)據(jù)一體化，統(tǒng)一數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，比如集團(tuán)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一定義和管理，經(jīng)營(yíng)指標(biāo)統(tǒng)一管理;第四，技術(shù)一體化，數(shù)字化平臺(tái)統(tǒng)一架構(gòu)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)施原則，實(shí)施與運(yùn)維集約化管理，實(shí)現(xiàn)IT共享服務(wù)。

如今，房企也在布局多元化業(yè)務(wù)數(shù)字化，考慮平臺(tái)化、一體化與數(shù)智運(yùn)營(yíng)，以及實(shí)現(xiàn)資源共享，包含大會(huì)員管理、招標(biāo)管理、合同及履約管理、采購(gòu)及供應(yīng)鏈管理等公共系統(tǒng)。存量時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)這些規(guī)劃實(shí)踐來(lái)尋找業(yè)務(wù)第二或者第三增長(zhǎng)曲線。

為滿足新時(shí)代房企運(yùn)營(yíng)模式需要，新一代房企數(shù)字化平臺(tái)體現(xiàn)出四方面特點(diǎn)：

1、系統(tǒng)整體平臺(tái)架構(gòu)。強(qiáng)大的IAAS和 PASS平臺(tái)，例如，云原生、微服務(wù)、低代碼的平臺(tái)。在這個(gè)平臺(tái)上房企可以高效進(jìn)行自主開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)一體化，也容易集成各個(gè)廠商的業(yè)務(wù)系統(tǒng)。

2、一體化業(yè)務(wù)系統(tǒng)。端對(duì)端業(yè)務(wù)一體化、業(yè)財(cái)一體化的數(shù)字化系統(tǒng)、通過(guò)主數(shù)據(jù)管理、工作流和微服務(wù)，拉通跨部門(mén)業(yè)務(wù)流程和數(shù)據(jù)。

3、數(shù)智分析與決策平臺(tái)。數(shù)據(jù)資產(chǎn)管理平臺(tái)、數(shù)據(jù)湖，數(shù)據(jù)分析平臺(tái)，運(yùn)營(yíng)監(jiān)控、業(yè)務(wù)測(cè)算、業(yè)務(wù)決策，以及業(yè)務(wù)預(yù)測(cè)、預(yù)演、預(yù)警、預(yù)控。

4、合作伙伴協(xié)同平臺(tái)。房企與設(shè)計(jì)、建筑、裝修、材料、監(jiān)理、物業(yè)等合作伙伴協(xié)同的數(shù)字化平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)的跨企業(yè)工作流程、數(shù)據(jù)處理和信息共享。

根據(jù)新一代房企數(shù)字化平臺(tái)的特點(diǎn)，大中型房企可以建立自主可控的業(yè)務(wù)一體化、業(yè)財(cái)一體化的整體數(shù)字化系統(tǒng)，深入定制開(kāi)發(fā)自己優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的數(shù)字化模塊，或與數(shù)字化廠商共建共創(chuàng);小型房企可以根據(jù)發(fā)展階段、規(guī)模和管理風(fēng)格，采用一體化SAAS產(chǎn)品，選擇需要的模塊并進(jìn)行配置，逐步建設(shè)一體化數(shù)字化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)分析管理和企業(yè)管控。此外，要特別注重?cái)?shù)據(jù)資產(chǎn)的管理、分?jǐn)?shù)智分析與大運(yùn)營(yíng)。

根據(jù)《2021房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型調(diào)研白皮書(shū)》，房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型面臨的困難排名前三的依次是企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)數(shù)字化的理解和領(lǐng)導(dǎo)力，企業(yè)未建立和形成數(shù)字化文化，業(yè)務(wù)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)數(shù)字化的參與和領(lǐng)導(dǎo)力、與數(shù)字化部門(mén)的合作。

迎面這些問(wèn)題，CIO應(yīng)該怎么做?關(guān)鍵是考慮企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的成熟度：

如果企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型成熟度高，建議高舉高打，全面規(guī)劃實(shí)施;

如果企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型成熟度屬中等，建議選擇某個(gè)成熟度較高的核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型突破，做出示范后宣傳、培訓(xùn)，提升成熟度，再推廣;

如果企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型成熟度低，則建議采取三步措施：首先，組織高層走訪交流標(biāo)桿企業(yè)、員工培訓(xùn)，提升成熟度;其次，選擇某個(gè)難度低見(jiàn)效快的業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行數(shù)字化優(yōu)化突破，做出示范后宣傳、培訓(xùn)，提升成熟度;最后先進(jìn)行局部業(yè)務(wù)優(yōu)化，采用有效的新技術(shù)，解決方案，積少成多，逐步推進(jìn)。

總結(jié)

01

高層領(lǐng)導(dǎo)數(shù)字化轉(zhuǎn)型：最高層制定融入數(shù)字化的企業(yè)戰(zhàn)略，完成整體業(yè)務(wù)架構(gòu)規(guī)劃，打破部門(mén)壁壘，拉通流程與數(shù)據(jù)，親自負(fù)責(zé)大運(yùn)營(yíng)。

02

建立數(shù)字化轉(zhuǎn)型緊迫感：數(shù)字化轉(zhuǎn)型培訓(xùn)，結(jié)合企業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展進(jìn)行數(shù)字化研討。

03

成立數(shù)字化轉(zhuǎn)型委員會(huì)：CEO+CIO+VPs，CIO作為數(shù)字化轉(zhuǎn)型執(zhí)行主任。

04

規(guī)劃企業(yè)數(shù)字化業(yè)務(wù)藍(lán)圖、運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新與變革，業(yè)務(wù)與數(shù)字化融合，測(cè)算數(shù)字化利潤(rùn)。

05

制定數(shù)字化整體規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃，快速0到1，持續(xù)迭代。

06

規(guī)劃企業(yè)數(shù)字化整體技術(shù)架構(gòu)，完成系統(tǒng)平臺(tái)和核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)選型。

07

數(shù)字化實(shí)施：精益流程管理+數(shù)據(jù)資產(chǎn)管理與業(yè)務(wù)分析+變革管理。

08

建立數(shù)字化能力：IT部門(mén)轉(zhuǎn)型為數(shù)字化部門(mén)，建立數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)中心，提升業(yè)務(wù)部門(mén)的數(shù)字化能力。

09

數(shù)字化文化與組織、管理方法變革：培訓(xùn)與宣傳，高層領(lǐng)導(dǎo)以身作則，考核激勵(lì)方式變革。

10

數(shù)字化運(yùn)營(yíng)，灰度思維，持續(xù)改進(jìn)創(chuàng)新。